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Vorsicht bei Mietverträgen mit der eigenen GmbH – Verdeckte Gewinnausschüttung?

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass eine GmbH ein Einfamilienhaus erwirbt, um es an ihren Gesellschafter- Geschäftsführer zu überlassen. Selbst wenn der Geschäftsführer dafür eine ortsübliche Miete zahlt, prüft das Finanzamt, ob in diesen Fällen nicht eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegen könnte.

Im Rahmen von Vermietungsverhältnissen zwischen einer Kapitalgesellschaft und ihren Gesellschaftern ist dann von einer verdeckten Gewinnausschüttung auszugehen, wenn die Gesellschaft als Vermieter ein unangemessen niedriges Entgelt festschreibt. Grundsätzlich verlangt die Finanzverwaltung für die vollständige steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses, dass eine Miete gezahlt wird, die zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen sowie der tatsächlichen Finanzierungskosten ausreicht. Wird eine niedrigere Miete vereinbart, ist die Rechtsprechung der Finanzgerichte uneinheitlich. Nach einem Urteil des Finanzgerichtes Baden-Württemberg aus August 2014 ist mindestens eine ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen. Anderenfalls liegt eine verdecke Gewinnausschüttung vor. Die Grenze von 66 Prozent der ortsüblichen Miete für einen vollen Werbungskostenabzug bei einer Nutzungsüberlassung von privatem Wohnraum an nahestehende Personen ist hier nicht einschlägig. Das Finanzgericht Köln hat in einem aktuellen Urteil aus August 2015 die ortsübliche Miete als zulässige Untergrenze nicht anerkannt. Nach Ansicht der Kölner Richter gehöre es regelmäßig nicht zum Geschäftsfeld einer Gesellschaft, Einfamilienhäuser für private Wohnzwecke ihrer Gesellschafter zu erwerben. Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer werde nur dann eine Immobilie für die Gesellschaft erwerben, wenn die Aufwendungen für den Ankauf und den laufenden Unterhalt der privat genutzten Wohnimmobilie durch die Miete gedeckt werden können. Eine Unterscheidung zwischen aufwendig und normal gestalteten Einfamilienhäusern sei in diesem Zusammenhang nicht vorzunehmen. Als Konsequenz sei die Differenz zwischen der kostendeckenden Miete und der tatsächlich gezahlten Miete als verdeckte Gewinnausschüttung beim Gesellschafter zu versteuern.

Unser Rat

Wegen grundsätzlicher Bedeutung wurde in beiden Urteilsfällen Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt. Akzeptiert die Finanzverwaltung in vergleichbaren Fällen eine ortsübliche Miete nicht als Untergrenze, sollten die Steuerbescheide durch Einspruch offengehalten werden, bis der BFH eine Entscheidung getroffen hat.

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